مدیرساختمان؛ یک بار برای هیچ وقت
1399/03/4
تعداد بازدید: 1778
از حدود سال 1340 که به دلیل افزایش جمعیت شهرها، آپارتمان‌ها در ایران ساخته شده و آپارتمان‌نشینی رواج یافت، یکسری چالش‌های جدید به وجود آمد. یکی از این چالش‌ها این بود که چه فرد یا افرادی پیگیر کارهای ساختمان باشند و مسئولیت بر عهده چه کسی باشد؟
همین مسئله باعث شد تا یکسری قوانین به وسیله‌ی قانون‌گذار به تصویب برسد و مسئولیت جدیدی با عنوان مدیر ساختمان به وجود آید. مسئولیتی که تمام چالش‌های ساختمان بر عهده‌ی او بوده و تمام مسئولیت‌های قانونی نیز متوجه او خواهد بود.
در این مطلب قصد داریم با یکسری مسئولیت‌های مدیر ساختمان آشنا شده و برای آن چاره‌ای بیندیشیم. با ما همراه باشید.
مدیر ساختمان کیست و چه مسئولیت هایی بر عهده دارد؟
کسی که مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی که مجمع عمومی می‌گیرد را بر عهده دارد و معمولاً هر یکسال یکبار و توسط همان مجمع عمومی، انتخاب می‌شود. از جمله مسئولیت‌هایی که متوجه اوست، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی
- عدم تفویض مدیریت ساختمان به افراد دیگر، بدون هماهنگی با مجمع عمومی
- تعیین شارژ هر واحد با روش های مختلفی از جمله شارژ ثابت، شارژ براساس متراژ، شارژ بر اساس نفرات و...
- رسیدگی به اعتراض ساکنین
- ارسال اظهارنامه به مالکین بدهکار و عدم ارائه خدمات به آنها
- اطلاع‌رسانی جلسات مجمع عمومی، نوشتن صورت‌جلسات و اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده به افراد غایب
- بازسازی مجموعه پس از تصمیم‌گیری در مجمع عمومی
- بیمه‌کردن ساختمان در مقابل حوادث مختلف
می‌توان گفت آخرین مورد گفته شده، یکی از مهم‌ترین مسئولیت‌های مدیر ساختمان است. اما چه چیزهایی و چگونه باعث می‌شوند که این مورد به این اندازه مهم باشد؟ با چند مثال ساده، همراه ما باشید.
مدیر ساختمان، حتی بدون تصمیم‌گیری مجمع عمومی هم می‌تواند انتخاب شده باشد. اگر هم اتفاقی بیفتد، تنها یک استشهاد از همسایگان و ساکنین ساختمان و همچنین واریزی‌هایی که به حساب وی صورت گرفته است، کافی است تا تمام مسئولیت‌های حقوقی متوجه وی شود.
ساختمان مانند یک قایق است
بله! دقیقا ساختمان مثل یک قایق است. اگر در یک قایق، هر کسی بخواهد به بخشی از آن آسیب برساند، همه با هم غرق می‌شوند و اگر در ساختمان هم هرکسی بخواهد به بخشی از آن آسیب برساند، همه ضرر می‌کنند و همه باید جبران کنند.
برای مثال اگر پشت بام یک آپارتمان را آب بگیرد و سقف واحدهای بالایی دچار مشکل شود، همه‌ی ساکنین آپارتمان باید خسارت را جبران کنند. چرا که این فضا، یک فضای مشترک بین همه‌ی ساکنین بوده و همانظور که ساکنین طبقه‌ی بالا نمی‌توانند در مورد مالکیت آن ادعا کرده و فقط خود را مستحق استفاده از آن بدانند، همان‌طور هم در مورد ضررهای آن، همه باید ضرر را جبران کنند.
اینجاست که باید مدیر ساختمان، پیش قدم شود. این اولین و ساده‌ترین مثال بود.
آتش، خشک و تر را با هم می‌سوزاند
باز هم بله! اگر آتش‌سوزی در یک واحد مسکونی اتفاق بیفتد، خشک و تر را با هم می‌سوزاند و ممکن است به واحدهای مجاور، بالا و پایین هم ضرر برساند. اما مسئولیت و جبران خسارت‌های این اتفاق بر عهده کیست؟
اولین کسی که مسئولیت این موضوع بر عهده‌ی اوست و باید پاسخگو باشد، مدیر ساختمان است و قانون درباره‌ی وی این‌گونه می‌نویسد:
ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران‌مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند. (الحاقی | 1376/03/11)
این موضوع را هم اضافه کنیم که آتشی که اتفاق می‌افتد، شاید فقط به همان ساختمان محدود نشده و ساختمان‌های دیگر را هم تحت تاثیر قرار دهد.
آسیب به افرادی غیر از ساکنین ساختمان
یکی دیگر از خطراتی که مدیر یک ساختمان را تهدید می‌کند، حضور افرادی به غیر از ساکنین ساختمان، در داخل یا حتی اطراف ساختمان است. برای مثال، به موارد زیر توجه کنید:
- آسانسور دچار نقص فنی شود و مهمان یکی از واحدها دچار آسیب بدنی شود.
- سنگ کوچکی از نمای ساختمان جدا شده و روی سر فردی که در حال عبور است بیفتد.
- شخصی که برای سرویس تاسیسات برقی ساختمان آمده دچار برق‌گرفتگی شود.
- فردی که این هفته برای تمیزکردن ساختمان آمده، در حین تمیز کردن پله‌ها سقوط کند و فوت کند.
- یکی از دیوارهای پارکینگ روی اتومبیل مهمان یکی از واحدها ریزش کند.
- و...
اما قانون در این باره چه می‌گوید؟
هر کس بدون مجوز قانوني عمداً يا در نتيجه بي‌احتياطي به جان، يا سلامتي، يا مال يا آزادي، يا حيثيت يا شهرت تجارتي يا به هر حق ديگر که به موجب قانون براي افراد ايجاد گرديده، لطمه‌اي وارد نمايد که موجب ضرر مادي يا معنوي ديگري شود، مسئول جبران خسارت ناشي از عمل خود است.
قانون مسئولیت مدنی در نظام جمهوری اسلامی ایران
و باور کنید در همه‌ی مواردی که مثال زده شد، مسئولیت با مدیرساختمان است.
سخن پایانی
شاید تا امروز تصوری که از مدیریت ساختمان داشتید، این بود که کار سختی نیست و به چند کار ساده محدود می‌شود. اما امروز متوجه شدید که مسئولیت‌هایی سنگین‌تر متوجه یک مدیر ساختمان است و باید جلوی هرحادثه‌ی عمدی و غیرعمدی را بگیرد و این کار واقعاً سختی است.
البته همیشه و در همه جای دنیا، این مسئله هم با یک راهکار ساده حل شده است. راهکاری که شاید در نگاه اول هزینه‌بر باشد و ساکنین ساختمان برای آن هزینه نکنند، ولی برای یک اتفاق و یکبار برای همیشه می‌تواند فرد یا افرادی را برای همیشه راحت کند یا برای همیشه به دردسر بیندازد.
پیشنهاد ما این است که فقط برای یک دفعه با انواع بیمه‌های مسئولیت مدنی، آشنا شوید و بعد از آن با خیال راحت به مدیریت ساختمان بپردازید.